房地产企业在收并购项目融资的过程中要避开哪些坑?

很多人不知道房地产企业在收并购项目融资的过程中要避开哪些坑,所以就让募融研究院来简单介绍一下吧。

(一)收并购项目存在需清退爆雷房企的情形

对于收并购项目存在前手未清退方的,房企找金融机构申请并购贷的时候,银行一般都比较谨慎,不过因为目前收并购市场中好的项目很多时候都面临这种问题,所以银行在判断层面一般也是因项目而异。举个简单的例子,最近某地有多家房企爆雷,一些中小房企与他们的合作项目面临引进新的合作方或融资方的问题,也即这些爆雷的房企要先行退出。因此,如果收购这些项目的房企找金融机构融资,那前手的清退就是需要重点关注的问题,具体来说主要是如下几个关注要点:

1.收购方(亦为融资申请方)需充分预估因纠纷、保全等可能导致的开发障碍,比如必须以上述中小房企(指项目转让方或合作方)解决前手已爆雷房企的退出作为付款前提,合同约定的付款节奏也需尽量押后。

2.收购方须结合拟退出房企原已签订合同的内容评估项目公司的承责范围以及原合作方(中小房企)的承责能力,比如原合作方(中小房企)无能力继续提供资金的情况下,配资后的SPV公司需承担垫资压力。

3.收购方原则上应设置严格的排他条款,包括签约前后的绝对排他,并设置较重的违约责任,防止给各方带来机会成本。另外在并购协议签订后至付款前,原则上应通过提前做股权转让或者股权质押的形式锁定目标公司股权给金融机构或SPV公司。

房地产企业在收并购项目融资的过程中要避开哪些坑?

(二)并购贷资金的使用监管问题

在并购的项目融资操作中,授信额度一般是跟并购成本与后期开发建设资金的峰值挂钩,也即银行与开发商设立SPV公司后由SPV公司收购项目公司股权,其中双方按比例注入的配资款用于并购价款的支付与项目后续的开发建设支出。一般来说,并购配资款注入SPV公司后,款项的使用是银行在投资管理中需要重点监管的事项,但因底层项目的推进存在各种复杂的问题,因此实务中银行一般都是督促房企对核心事项进行重点把控或关注。以下就城市更新项目中银行如何督促收购方(融资方)有效地推动项目和使用资金进行举例说明:

1.城市更新项目拆迁谈判周期长、拆补过渡资金量很大,在项目熟化前金融机构和房企一般都难以抽身(比如转让或退出),因此房企收购更新项目前原则上需要与被拆迁人有一定的接触,以评估时间成本。

2.城市更新项目需由合作方(包括地方性中小房企、前期公司、拆迁团队等)解决拆迁问题的,房企应当充分评估了解这类合作方的工作团队诚信度、历史工作效果、业务能力、专业性、规程等,因为这对将来拆迁工作存在关键影响,也即不能单纯地让合作方包干兜底拆迁工作后就放任不管。

3.对于城市更新项目,并购配资款进入后必须监管使用,确保投入到了项目上,拆补谈判等工作也应有房企自己的工作团队同步去跟,也即不能让房企事事依赖合作的拆迁团队。

4.城市更新项目的前期支出需要严格资金支付条件、用途并设定工作时间要求(主要是针对拆迁团队),如果项目推进出现迟延且房企需要抽调项目公司资金(比如资金闲置时房企将项目公司资金用于其他用途),则银行同意的情况下也要让房企所属集团对抽调资金的返还义务进行兜底,以促使项目层面的资金安全和形成对房企的正常压力,确保即使项目暂时未能正常推进,相关投入形成的权益仍然保留在项目层面。

以上就是房地产企业在收并购项目融资的过程中要避开的那些坑,关注募融研究院了解更多投融资专业资讯。

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